Цена вопроса безопасности и комфорта здания 100+

Как рассчитать окупаемость офисной высотки с учетом затрат на оборудование и эксплуатацию инженерных систем здания? С таким вопросом неоднократно обращались к главному инженеру службы эксплуатации БЦ «Высоцкий» Виктору Сомикову участники прошлогоднего форума 100+ ForumRussia во время технических туров по первому небоскребу столицы Урала. А работа секции на заседании круглого стола «Эксплуатация высотного объекта и прилегающей территории. Интеллектуальные системы управления высотным зданием» вызвала такой интерес у участников, что по окончании специалисты еще долго обсуждали особенности инженерных сетей небоскребов.

По опыту эксплуатации инженерных систем высотных зданий главного инженера «Высоцкого» по праву можно считать одним из первых в Екатеринбурге. Более десяти лет он несет службу на своем ответственном посту, являясь бессменным специалистом с момента постройки первого коммерческого высотного здания - многофункционального 24 этажного здания бизнес- центра «Антей». А с ноября 2010 года сфера его деятельности расширилась на 54 этажа небоскреба «Высоцкий», общей площадью 117 тысяч квадратных метров.

Виктор Сомиков и сейчас говорит, что готов поделиться своим опытом со всеми, кого интересуют вопросы эксплуатации высотных зданий и охотно рассказал нашему корреспонденту о буднях службы эксплуатации.

Принципы обеспечения комфорта

- Решения по созданию безопасной, благоприятной и здоровой обстановки в высотном здании закладываются на стадии проектирования. Для расчета оптимальной конструкции инженерных сетей существуют стандарты и нормы, но лишь с учетом важного аспекта экстремального воздействия окружающей среды, которому подвергается сооружение в наших условиях, возможно спроектировать систему, которая обеспечит надежность и комфорт в процессе эксплуатации.

При расчетах инженерных сетей небоскреба проектанты использовали лучший мировой опыт, но с учетом адаптации к климатическим условиям. Это не случайно, «Высоцкий» - самый северный небоскреб в мире. Погода нашего региона диктует особые требования не только к конструктиву здания, но и к системам поддержания внутреннего микроклимата, ведь иногда сезонные колебания температуры могут превышать 100 градусов. Тем более важно поддержание оптимального климата в небоскребе со сплошным остеклением фасада, чтобы помещения не превратились в гигантскую теплицу. В межсезонье сложной задачей становится одновременное охлаждение солнечной стороны и обогрев помещений в теневой части здания.

Бизнес-центр оборудован системой центральной приточно-вытяжной вентиляции, одних приточных установок – 35 штук. В состав холодоцентра входят 7 чиллеров и 8 драйкулеров. В каждом офисе установлены конвекторы отопления и фанкойлы для охлаждения. Все это, наряду с атермальным остеклением, позволяет поддерживать оптимальную температуру воздуха в помещениях.

Сложнейшая техническая начинка здания

- Здание оборудовано автоматизированной системой диспетчерского управления на основе SiemensDESIGO. Показания тысяч датчиков, контролирующих в системах давление, температуру, скорость движения воздушных потоков и десятки других параметров, выводятся на мониторы круглосуточного диспетчерского пункта. При этом мы не исключаем традиционный осмотр систем отопления, водопровода, вентиляции, оборудования на всех технических этажах. У нас заведен такой порядок: раз в сутки проводится визуальный контроль.

Считаю, что в основе бесперебойной работы всех систем – квалифицированная работа нашей инженерной службы. Даже самая высокоинтеллектуальная электроника ничто без опыта специалистов. Основной костяк коллектива сложился с начала постройки здания, каждый специалист имеет колоссальный опыт эксплуатации инженерных систем. Мы много лет работаем вместе по принципу взаимовыручки и поддержки. Все вместе это и является залогом грамотной эксплуатации нашего уникального сооружения.

Системы противопожарной защиты на страже безопасности

- Особое внимание нашей службы уделяется вопросам пожарной безопасности. «Высоцкий» оснащен системой автоматической пожарной сигнализации на основе Cerberus компании Siemens. Она отслеживает бесперебойную работу 6,5 тысяч дымовых датчиков. Систему автоматического дымоудаления и подпора, пожарные насосы, запорную арматуру, пожарную сигнализацию мы регулярно проверяем один раз в две недели. Определенная сложность состоит в том, что нет общих нормативов по пожарной безопасности в зданиях выше 100 метров. До сих пор используют нормативную базу, которая разрабатывалась в 50 годы ХХ столетия для московских высоток, ее и пытаются привести в соответствие с реалиями сегодняшнего дня.

Системы пожарной безопасности, спроектированные для «Высоцкого», задавались в СТУ, разработанных специалистами «Всероссийского научно-исследовательского института противопожарной охраны». Для проверки принятых решений мы даже построили макет – трехэтажное здание, по конструктиву аналогичное будущему небоскребу, оборудованное системами пожаротушения и сигнализации и проводили натурные испытания, реально поджигая эту постройку.

«Высоцкий» - единственное здание в нашем городе, где применены три системы пожаротушения: пожарные краны, сплинкерная система в помещениях и сплинкерная система для орошения фасадов. Последняя сделана для того, чтобы в случае пожара стекла не лопались от перегрева, создавая дополнительную тягу внутри здания.

Есть определенная особенность в том, что офисное здание не статичная конструкция, внутренние помещения часто подвергаются перепланировкам. Из-за этого приходится изменять в офисах инженерные системы: приточно-вытяжную вентиляцию, систему пожаротушения и пожарной сигнализации в соответствии с нормами спецтехусловий в здании. Зачастую банальное перемещение перегородки влечет за собой целый комплекс мероприятий по перепланировке и монтажу систем в здании.

Где находится сердце небоскреба?

- Автономную котельную мощностью 13,7 МВт, снабжающую «Высоцкий» теплом и горячей водой, я считаю сердцем здания. Для подачи тепла работают несколько десятков насосов. Исключена зависимость от городской системы теплоснабжения и можно включить отопление даже в июне, если того требуют погодные условия нашего Урала.

В системе горячего водоснабжения используется нагретая холодная вода, мы не берем так называемую техническую горячую воду, поэтому наш водопровод не имеет характерного запаха, знакомого большинству жителей Екатеринбурга.

Для оптимальной работы оборудования здание разделено на четыре зоны, между ними находятся технические этажи, где размещено оборудование. Здесь же расположены теплообменники с высоким КПД, которые позволяют разделить по давлению водяные системы.Теплопотери на них составляют не более 10 градусов. Если на выходе из котельной мы имеем температуру воды 90 градусов, то в спа-салон на 54 этаже подается вода оптимальной температуры.

Экономическая эффективность высотки

- До сих пор БЦ «Высоцкий» остается единственным примером по использованию инженерных систем в небоскребах в нашем и соседних регионах. Наша служба эксплуатации накопила определенный опыт, которым мы готовы делиться. На форуме мне задавали вопрос, выгодно ли строить здания выше 200 метров и как посчитать окупаемость такого проекта? Невозможно дать однозначный ответ.

Мировая практика показывает, что в зданиях выше 200 метров резко возрастает цена обеспечения жизнедеятельности. Например, для нормальной работы системы водоснабжения в здании до 200 метров достаточно станции с давлением около 20 атмосфер. Именно такая и установлена в «Высоцком». Для подачи воды выше это отметки требуется увеличение давления, и, соответственно, толстостенные трубы повышенной прочности. Либо нужно оборудовать дополнительные станции перекачки воды на верхние этажи. Это значительно дороже. В мире такая система применена на небоскребах в Китае и в Арабских Эмиратах. В России такое решение по водоснабжению высотки использовано на Останкинской телебашне.

Когда строится небоскреб, подразумевается, что это сооружение на века. Предугадать финансовую ситуацию в стране и в мире на такой длительный период невозможно. Поэтому достаточно сложно рассчитать срок окупаемости таких проектов. Но, в любом случае, «Высоцкий» уже стал одним из символов города, им гордятся жители. Хотя бы поэтому мы считаем, что строительство небоскреба было затеяно не зря.