Сколько стоит небоскреб построить

Расхожее мнение о том, что увеличение высотности зданий в условиях дороговизны земель продиктовано экономическими соображениями, можно оспорить — достаточно посмотреть сметы их строительства.

Помимо объективных причин для увеличения затрат на строительство небоскребов (необходимость использования более качественных строительных материалов, более мощного инженерного оборудования и специальной строительной техники, проведения дополнительных мероприятий) существуют субъективные причины локального характера. В частности, отсутствие единых норм для строительства небоскребов в России.

Проектирование

В 2005 году 16 проектных и научно-исследовательских институтов приняли участие в разработке «Временных норм и правил проектирования многофункциональных зданий и зданий-комплексов в городе Москва – МГСН 4.19-2005». Некоторое время данный документ использовался в качестве нормативной базы и в Уральском регионе — в этот период компанией «Атомстройкомплекс» в Екатеринбурге были построены первые высотные здания по 30-40 этажей. «Все нормы в МГСН были четко прописаны», – вспоминает Валерий Гаранин, главный архитектор компании. Соответственно, разночтений не возникало ни у застройщиков, ни у надзорных организаций. Однако позже в отсутствие единых актуальных норм и правил был принят временный алгоритм – согласование спецтехусловий для каждого жилого здания выше 75 м и общественного выше 55 м в Госэкспертизе при Минстрое РФ, в Москве. По сути это означает индивидуальный поиск решений в каждой ситуации. Так, для «Атомстройкомплекса», имевшего опыт высотного строительства, реализация последующих высотных объектов оказалась осложнена именно в связи с новым регламентом согласования проектной документации. Для жилого комплекса «Олимпийский» компании пришлось разрабатывать СТУ не только по пожарной, но и по архитектурно-строительной части. Включение мероприятий по сейсмике, которое вменили эксперты, привело к удорожанию проекта на 30–35%, а также к увеличению срока согласования проекта.
«Беда в том, что процесс получения СТУ на каждый объект индивидуален и ввиду того, что единых норм и правил высотного строительства у нас нет, каждый раз мы проходим его как в первый. Особенно неприятно, что если пройдя экспертизу вы решите внести в проект изменения, то весь путь предстоит пройти с самого начала. Если вы попадете к новому эксперту, не факт, что он не предъявит дополнительных требований к проекту», – делится Валерий Гаранин.

«Строительство технически сложного объекта ведется длительное время, и некоторые решения, а тем более оборудование, заложенные в проектную документацию, морально устаревают уже к моменту начала работ. Поэтому приходится вносить изменения в проектную документацию уже по ходу реализации проекта. А это означает, как правило, повторную экспертизу, – отмечает в интервью журналу «Высотные здания» начальник Управления по проектированию ЗАО «Общественно-деловой центр «Лахта» (Санкт-Петербург) Юлия Гуляк. – Чтобы избежать этой процедуры, нужно использовать самые современные идеи, создавая тем самым спрос на инновационные технологии. В этом и есть смысл строительства уникальных объектов – двигать науку и промышленность вперед».

Безусловно, для столичных девелоперов процесс разработки, согласования и реализации проектов высотных зданий менее сложен, нежели для региональных игроков — сказываются большие финансовые возможности, больший опыт и возможность учиться на примерах коллег — все же основное число российских небоскребов сосредоточено в Москве и Санкт-Петербурге. Региональным девелоперам данный опыт приходится нарабатывать самостоятельно, путем проб и ошибок. Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate в интервью порталу АСН-инфо отмечает: «Очевидно, построить на одной и той же площадке 15 тыс. кв. м выгоднее, чем 10 тыс. кв. м. Но зависимость здесь не прямая, потому что каждый дополнительный метр вверх обходится дороже. При возведении этажей выше 17-го себестоимость 1 кв. м возрастает на 5-10%. В высотном домостроении экономия на нулевом цикле, на стадии предпроекта, проекта и фундамента может впоследствии обернуться миллионными убытками. Дополнительные затраты связаны и с эксплуатацией здания – для обеспечения безопасности в каждом высотном доме необходимо предусмотреть станцию мониторинга состояния конструкций, а также центр управления зданием. Возникает необходимость идти на дополнительные противопожарные мероприятия».

Строительство

Удорожание и усложнение строительства высотных объектов начинается уже на этапе закладки основания. Тип фундамента выбирается исходя из конструктивных особенностей будущего здания, грунтов на участке, тектонических особенностей. Как показывает мировой опыт, небоскребы успешно возводятся и в сложных геодезических условиях — на намывных островах и даже в сейсмически опасных зонах, вопрос лишь в стоимости решения. Например, сложные сыпучие грунты Москвы, вымываемые рекой, обуславливают применение самых дорогих свайно-плитных фундаментов. 
Не менее трудная ситуация и в Санкт-Петербурге, где борьба с зыбкими болотистыми грунтами ведется с момента основания города. Небоскреб «Лахта-Центр» высотой 462 м строится на берегу Финского залива – уровень грунтовых вод здесь составляет полметра. Чтобы сделать коробчатый фундамент буквально в воде, по всему периметру здания на глубине около 30 м возвели из железобетона «стену в грунте», которая послужит дополнительной защитой подземной части здания от грунтовых вод.

В качестве основания для фундамента «Лахта-центра» используются буронабивные сваи. Это 264 бетонные сваи диаметром два метра и глубиной бурения 72 и 82 метра. На сваях лежит фундаментная «коробка», состоящая из нижней плиты толщиной 3,6 м, верхней плиты толщиной 2,0 м, центрального ядра жесткости диаметром 28,5 м и 10-ти вертикальных диафрагм жесткости высотой 11,0 м и толщиной 2,5 м. Нижняя плита расположена на относительной отметке -17,65 м, верхняя плита расположена на относительной отметке -4,65 м. Совместную работу нижней и верхней плит коробчатого фундамента обеспечивают диафрагмы жесткости, расходящиеся от ядра здания в радиальном направлении.

По словам Марата Шарафисламова, руководителя созданного в Екатеринбурге Центра высотных компетенций, в копилке уральских строителей два необычных фундамента: у небоскреба «Высоцкий» (189 м, 54 этажа) и «Башни «Исеть» (209 м, 52 этажа). Примечательно, что все работы по бетонированию нестандартных оснований небоскребов, не менее чем в четыре раза превышающих по толщине обычные основания жилых домов, объемом около 7 кубометров, общей площадью почти 3 тыс кв. м, были выполнены силами местных компаний, включая предварительные расчеты и проекты производства работ.

В строящемся жилом комплексе «Олимпийский» высота фундаментной плиты составила 2 метра. Объем залитого бетона не отличается от того, что строители заливают на типовых объектах, но его класс в два раза выше. В целом же расход материалов и финансов при строительство небоскреба минимум в 2,5 раза превышает затраты на аналогичные позиции в реализации типовых объектов, рассказывает Дмитрий Хватов, руководитель строительства ЖК «Олимпийский»: «Плотность армирования стен в два раза выше: в стандартном доме она составляет в среднем 60 кг на куб бетона, на высотном объекте – 110-120 кг на куб. Толщина плит в типовом объекте 200 мм, а здесь уже 250 мм. Также используются колонны с сечением в 1,5-2 раза больше – 700х700 и 800х800 по сравнению с 400х400, характерными для типового строительства. Помимо разницы в материалах, высотное строительство подразумевает проведение дополнительных мероприятий – например, закладывания противоскольной сетки. Эти особенности сказываются на темпах строительства: ЖК «Олимпийский» мы возводим со скоростью три этажа в месяц, тогда как на типовых объекта строим по пять-шесть этажей», – поясняет Дмитрий Хватов.

Разумеется, для того, чтобы компенсировать временные издержки, застройщиками закупается дополнительное оборудование, позволяющее оптимизировать труд строителей и ускорить строительные процессы – стационарные бетононасосы, комплекты ветрозащиты, специальные электрокары, с помощью которых выкатываются столы опалубки. «Также планируем применять необычное для города решение – устанавливать строительные подъемники не снаружи, а внутри здания, в шахте лифта. Это позволит не снижать скорость фасадных работ и освободить крановое время», – отмечает Дмитрий Хватов.

Инженерия

В одном из недавних интервью архитектор «Башни «Исеть» Вернер Зобек сказал о главном принципе в строительстве: «Нужно всегда стремиться к безупречному балансу между архитектурой и инженерией (это мы называем archi-neering)». Современный высотный объект немыслимы без высокотехнологичных инженерных систем, которые также добавляют нолей в общую смету проекта.

«Все инженерное оборудование – более мощное, все используемые в системах материалы – более прочные, – рассказывает об особенностях высотной инженерии Владислав Коковин, исполнительный директор УЖК «Территория», осуществляющей эксплуатацию жилой высотки «Февральская Революция» в Екатеринбурге. – Например, на объекте реализована немецкая чугунная напорная безраструбная канализация, устойчивая к агрессивным средам, коррозии, износу, динамическим нагрузкам и огню. Ввиду большой высоты объекта мы не можем использовать традиционные пластиковые трубы, какие устанавливаются на типовых объектах. Представьте, с верхнего этажа, со 140-метровой высоты, по такой трубе полетит камушек, брошенный нерадивым строителем в унитаз, – если она сделана из пластика, ее просто разорвет». Это накладывает особенности и на эксплуатацию: управляющим компаниям приходится держать «редкие» импортные материалы на складе про запас, ведь если произойдет авария и ту же чугунную трубу необходимо будет заменить, найти ее в Екатеринбурге быстро едва ли удастся. Аналогичным наблюдением делиться и Юлия Гуляк: «Учитывая сложность объекта и его уникальность, иногда приходишь к решениям, где выбор поставщиков становится очень ограниченным. Исчезает конкурентная составляющая, соответственно, и цена с большой долей вероятности будет завышена».

Большое внимание в инженерном обеспечении небоскребов уделяется системам мониторинга. В многофункциональном комплексе «Город Столиц», реализованном в «Москва-Сити» компанией Capital Group, применена система DMS (Danger Management System) – программно-технический комплекс, предназначенный для построения автоматизированных систем управления. DMS через свое оборудование объединяет практически все инженерные системы, включая систему безопасности. Она работает в автоматическом режиме и ее основное преимущество – это сокращение времени реагирования в любой чрезвычайной ситуации. «Масштабность системы увеличила длительность пуско-наладочных работ, установка большего количества конечных точек, модулей, и дополнительных устройств потребовала больше времени, – рассказывает главный инженер МФК «Город Столиц» Олег Твердохлобов. – К сложностям установки также отнесу трудности у конечных пользователей (арендаторов, собственников), которые при проведении отделочных работ обязаны интегрироваться в эту систему, а она недешевая».

Пожарная безопасность

Реализация необходимых мер для обеспечения пожарной безопасности также является одной из значительных составляющих проекта высотного строительства и его сметы. Большая площадь здания увеличивает нагрузку на системы мониторинга, усложняет проектирование путей эвакуации. Для того, чтобы эвакуировать людей из огромного небоскреба, требуется объективно больше времени, чем для эвакуации типового дома — а значит, большей должна быть предельная огнестойкость материалов, использованных при строительстве и отделке.

По словам Владислава Коковина, вопрос пожарной безопасности волнует жителей «Февральской революции» едва ли не больше, чем все остальные характеристики дома. Однако это напрасно — пожарная безопасность в небоскребах значительно выше, чем в типовых объектах. Иначе и не может быть, ведь по пожарной части застройщик обязан согласовывать отдельные СТУ. «Системы пожаротушения, оповещения, специальные датчики, реагирующие на температуру и дым, вентиляционные системы, а также пожарная сигнализация установлены в каждой квартире и во всех общественных зонах, данные с них сводятся на единый пункт, где специалисты круглосуточно ведут мониторинг. Помимо этого, на фасаде здания и на всех этажах внутри дома установлены видеокамеры, которые также помогают отслеживать очаги возгорания. Система работает на предупреждение ЧП. Для обеспечения безопасности всех жильцов мы регулярно проводим пожарные учения, - рассказывает Владислав Коровин.

В МФК «Город Столиц» время полной эвакуации из небоскреба высотой 302 м составляет 20-21 минуту, а огнестойкость дверей при этом – не менее одного часа. Здание конструктивно разделено на несколько пожарных отсеков, и пожар, начавшийся в одном отсеке, не распространится по этажам вверх. Все переборки и перекрытия на каждом этаже выполнены из негорючих материалов, как и перегородки между апартаментами. Все пути эвакуации ведут вниз. В каждой башне находятся по две незадымляемые лестницы. Они выполнены в отдельном бетонном коробе – ядре жёсткости. Двери, ведущие на них, имеют специальные уплотнители, которые вспениваются при повышении температуры и дополнительно изолируют лестницы от дыма. В помещениях безопасности и на путях эвакуации есть устройства для связи – fire intercom, по которым можно связаться с круглосуточной диспетчерской. У каждого устройства персональный номер, чтобы определять, откуда пришел вызов. Как минимум каждые полгода в небоскребе проходят учения подразделений пожарно-спасательного отряда ПСО 207, который в свое время был создан специально для ММДЦ «Москва-Сити».

В сентябре на форуме высотного и уникального строительства вопросы проектирования, строительства и эксплуатации небоскребов будут рассмотрены предельно подробно. Ведущие девелоперы России и зарубежья поделятся своим опытом, представят подробные технические презентации знаковых проектов, обсудят новые технологии строительства и материалы. Представители проектных и научно-исследовательских институтов и Минстроя РФ примут участие в обсуждении путей решения наболевших для отрасли вопросов.

Текст: Валентина Озорнина